יח"צ. צילום הדמיה: pitomstudio
ודאי שמתם לב לזה, לא? עוד ועוד בתים חדשים צצים להם ברחבי העיר. אם ניזכר איך נראתה העיר שלנו לפני כעשור ונשווה זאת למצבה כיום, ודאי נבחין בהבדל – הרבה יותר בניינים, הרבה יותר קומות, העיר צומחת לגובה, ויש בה יותר תושבים והרבה יותר מה לעשות.
לתופעה הזו יש שם – "התחדשות עירונית".
חברו להם יחד כמה בעלי עניין – הממשלה, העירייה, היזם (בדרך כלל חברת הבנייה) ודיירי בניין זה או אחר – ורקמו עסקה לטובת כל המעורבים. היזם מקבל בניין ישן, מחשב כמה עליו להשקיע כדי להרוס אותו ולבנות במקומו בניין חדש, העירייה מאפשרת ליזם לבנות יותר דירות מהמצב הקיים על מנת שימכור אותן לצורך מימון ההוצאות וכן על מנת שירוויח מהקמת הפרויקט, והרווח של העירייה הוא הקמת מבני ציבור חדשים, חידוש תשתיות, הקמת כבישים ומדרכות בתחומה ועוד.
ומה עם הממשלה, אתם שואלים? היא מאפשרת לתהליך הזה להתקיים, מאשרת הקלות במיסוי, מתווה מדיניות בניסיון לאזן בין הגורמים השונים ועוד.
לדעתי, ככל שהממשלה תתערב פחות ברגולציה של התחום – כך יהיה טוב יותר. כשכל הצדדים מרוויחים, ברור שרבים יעוטו על ההזדמנות – דיירים ויזמים.
החלטתי לכתוב על הנושא, אך כמו תמיד – אני צריך מומחה שיאיר את עיניי כדי שלכם יהיה קל יותר להתמצא בתהליך החשוב הזה. חשוב שתבינו שאם אתם גרים בדירה ישנה במרכז העיר – אתם יושבים על חבית מלאה בזהב, וייתכן שגם אתם יכולים לקחת חלק בחגיגת העיר המשנה את פניה ללא הרף ובמרץ רב.
אז מי יהיה המומחה? אני חושב לעצמי ועונה מיד – נציג מחברה ותיקה, יציבה כלכלית, בעלת רזומה עשיר והצלחה ברורה בתחום ההתחדשות העירונית. בתחום הנדל"ן אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לקחת שום סיכון, הרי שמענו לא פעם על חברות שפשטו רגל והותירו את לקוחותיהן בחוסר כול.
כך הגעתי לי.ח דמרי בנייה ופיתוח בע"מ – חברת קבלן מבצע בעלת סיווג ג` 5 (ללא הגבלת היקפים) – הגבוה ביותר הקיים בישראל.
יכולות החברה ותפוקתה הן מהגבוהות בארץ, ויש לה מוניטין מכובד מאוד גם משום איכות הבנייה הבלתי מתפשרת. החברה בעלת ניסיון של עשרות שנים בייזום ובביצוע בתחום המגורים. היא בנתה עד כה 20 אלף יחידות דיור, הונה העצמי מוערך בלמעלה ממיליארד שקלים והיא נסחרת בבורסה בשווי של יותר מ־5 מיליארד שקל.
י.ח דמרי בונה את הארץ זה שלושה עשורים. יתרונה העצום – בכך שהיא הן חברה יזמית והן חברה בונה – כך שכדיירים היא תלווה אותנו חברה אחת בלבד. בימים אלה מקדמת החברה פרויקטים שונים שיכילו יותר מ־25 אלף יחידות דיור בתחום ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות.
החברה מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית מחיפה בצפון ועד דימונה בדרום, ובין היתר בתל אביב, בגבעתיים, ברמת גן, בחולון, בבת ים, בהרצליה ובנתניה. בכוונתה להמשיך ולבסס את פעילותה באזורי הביקוש, נוסף על פעילות בערי הפריפריה שאותן היא מפתחת ובונה זה עשרות שנים.
יח"צ. איל טישל - מנכ"ל דמרי התחדשות עירונית. צילום: ינאי אלפסי
איל טישל – נשוי ואב לשתי בנות – הוא מנכ"ל דמרי התחדשות עירונית, זרוע ההתחדשות העירונית של י.ח. דמרי והוא מרַכז בה את כל נושא ההתחדשות העירונית.
טישל הוא עורך דין, בעל תואר שני במנהל עסקים, וחשוב מכול – בעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית. הוא הצטרף לי.ח דמרי כשמאחוריו ניסיון של עשרות רבות של מגה פרויקטים.
בפתח שיחתי איתו מספר לי טישל כי חברת י.ח דמרי פעילה בתחום זה יותר מעשור, וכל הרעיון של התחדשות עירונית נבע בראשיתו מסיבות ביטחוניות (ממ"ד בכל דירה) ובטיחותיות (נגד רעידות אדמה). מכאן ובהתחשב במצבם הרעוע של בתים משנות ה־50 וה־60, נולד הרעיון שמעניק יתרונות רבים לכל הגורמים המעורבים.
"אך נוסף על כך," מדגיש טישל, "יש כאן גם אידאל. ציונות אמיתית ברוח ימיה הראשונים של המדינה."
פתאום אני נזכר בשיר – "אנו באנו ארצה, לבנות ולהיבנות בה."
"ההתחדשות העירונית," מסביר טישל, "החלה במרכזי הערים, דווקא במיקומים הכי מבוקשים והכי צפופים, כי שם אין עוד עתודות קרקע פנויות לבנייה, ושם, למרות הביקוש, הבניינים הישנים מתפוררים, לעיתים אפילו האדמה עצמה שוקעת מתחת למבנה שמעליה, והיסודות כבר לא מספקים מענה נאות נגד רעידות אדמה וסכנות אחרות. הבניין כבר עייף, ובמקרים מסוימים אף הופך להיות מסוכן לדייריו.
יח"צ. צילום הדמיה: pitomstudio
"כך שאנו נמצאים באזור מבוקש בעיר, עם אוכלוסייה נהדרת ובניין זנוח ורעוע משנות ה־50 או ה־60, ללא חניה וללא מרפסת, שאינו עמיד בפני רעידות אדמה ואין בו ממ"ד למקרה של התקפת טילים או אירוע ביטחוני אחר.
"כל הצרכים האלה נבחנים על ידי הגורמים המקצועיים, ואם נקבע שהבניין עומד בקריטריונים להתחדשות עירונית, מתחילים במלאכה. הדיירים אינם צריכים לשאת בעלויות הפרויקט, וכך יוצא שבניינים רבים, בעיקר במרכזי הערים של גוש דן, הופכים להיות גבוהים יותר, חדישים יותר ובעלי דירות גדולות יותר.
"בגוש דן ההתחדשות העירונית מתקיימת זה למעלה מעשור, ובהחלט ניכר לעין שבזכותה חזות העיר בגוש דן מתחילה להיות מודרנית ומטופחת יותר מכפי שהייתה בתחילת המאה."
מדוע התופעה קיימת בעיקר בגוש דן?
"היזם נהנה ממחירי הדירות החדשות באזורים המבוקשים. בפריפריה עלויות הבנייה דומות לאלו שבמרכז, אך מחירי הדירות נמוכים בהרבה מהמחירים שבמרכז. לכן, ההתחדשות משתלמת כיום בעיקר במרכז הארץ, אך אני טוען שלא יהיה מנוס לעשותה גם בפריפריה, וכפי שההתחדשות העירונית "השתלטה" על המרכז, היא `תשתלט` בהדרגה גם על שאר חלקי הארץ. לא כל היזמים מבינים זאת, אך אנו בהחלט פועלים בעניין."
אני מקשיב לו ואיני יכול שלא "לתפוס את הראש", לראות ולא להאמין. הנה, מתחת לאף ובלי הרבה רעש – המון אנשים מרוויחים המון כסף, דווקא מפני שהם חיים בדירה ישנה ובבניין רעוע!
אז בעלי דירות ישנות – הכסף הגדול מגיע גם אליכם, הנה ההזדמנויות להשבחת הנכס שלכם, כאן ועכשיו. אם תפעלו מיד תרוויחו, ובענק.
טישל מדגיש כי הממשלה מבינה כי הקושי לרכוש דירה בישראל הוא עצום, ולכן ההתחדשות העירונית היא גם הפתרון היחיד כמעט למשבר הדיור, וחשוב לציין שעל ההתחדשות העירונית לא חל כל מס על בעלי הדירות (שזה נדיר בארץ הקטנה והיפה שלנו, תודו).
איך הרחבה והגבהה של בניין משנה את חזות העיר, ומה המדינה מרוויחה מכך?
"אנו כיזמים מקבלים מהמדינה זכות לבנות 300 יחידות דיור במקום 100 יחידות דיור. בזכות 200 יחידות הדיור הנוספות, עלינו לחדש גם את התשתיות, את הפארק הסמוך, את גני הילדים בסביבה ועוד, ולפיכך זהו פרויקט שמכלכל את עצמו; ובזכות העובדה שהקרקע השביחה את עצמה, אנו משלמים למדינה מס על כך שהיא אפשרה לנו להרוויח.
נוסף על כך, המדינה גם מרוויחה מהמסים שמשולמים לה ממכירת דירות היזם – מדובר בהכנסה עצומה למדינה."
נניח שאני דייר בבניין ישן. איני נציג של הבניין ובכל זאת אני רוצה לקדם התחדשות עירונית בבניין שלי. מה עליי לעשות?
"פשוט לפנות אלינו! לאחר פנייה של בעל דירה אנחנו בודקים כמה דברים. על פי הבדיקות הראשוניות אנו יכולים כבר לומר מה אפשר לעשות ומתי. בשלב השני אנו מנחים את הדייר, ולאחר מכן פועלים יחד איתו. כדי להתניע פרויקט של התחדשות עירונית יש לבחור נציגות של כל בניין המעורב בפרויקט, ועם נציגות זו אנו מנהלים את המבצע, שלב אחר שלב."
אני מקשיב לדבריו וחושב לעצמי – רוב האנשים מעדיפים להצליח לבדם. לא סביר שמישהו ירוץ לפתע לקראתי ויאמר – "אבי, כאן יש רווח, תעשה את הצעד!"
לא, הוא יעשה את הצעד בעצמו ויעשה זאת בשקט. לכאורה להצלחה יש קהל רב, אך השביל אל ההצלחה הוא שקט.
אך הנה – בכתבה הזאת אני משנה מעט את הכללים. אנו נמצאים בשביל אל ההצלחה, ואני קורא לכם בקול רם – בואו, יש לכם הזדמנות נפלאה שאיני יודע אם תחזור על עצמה. עכשיו היא קיימת, השביחו מיד את הנכס שלכם, הגדילו אותו!
רק המבוגרים שבקרבנו יכולים לזכור שפעם, ממש מזמן, דירות נקנו במחירים מצחיקים, ודאי לעומת מחיריהן כיום. ומה אנו אומרים היום? חבל שאז לא קנינו. אז כבר אין סיבה להצטער. כי גם היום, עכשיו, ברגע זה ממש, יש עסקה משתלמת לדייר.
אל תחכו אפילו שנייה, פשוט תתקשרו! הפעם אני חורג ממנהגי ומוסיף כאן את מספר הטלפון של חברת י.ח דמרי. כי אם כבר ציונות – אז עד הסוף.
אני נפרד מאיל ומודה לו על הסבלנות ובעיקר על המידע החשוב כל כך. אני ממש מתעקש כאן, התקשרו וסדרו לכם דירה חדשה בבניין חדיש. זה לא יעלה לכם שקל, אתם קולטים?!
* הכתבה הופקה על ידי המחלקה המסחרית ונערכה על ידי המערכת העיתונאית