צילום: שאטרסטוק
מזל טוב, הגעת לרגע הנכסף בחייו של כמעט כל ישראלי, הרגע לו חסכת, זמן רכישת הדירה. עבור רובנו תהיה זו ההוצאה הגדולה ביותר במהלך החיים. עבור אחרים, עיסקה משמעותית וגדולה. בכל מקרה, ובמיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה, גם אם התנהלות מול גורמים בירוקרטיים היא נקודת חוזק שלך נתחיל ונאמר שיהיה זה צעד חכם לשכור את שירותיו של עו"ד המומחה בתחום הנדל"ן. הוא ידע לתת מענה בכל תחום ואולי אף לחסוך סכומים נכבדים מעלות העיסקה. ברכישת דירה ישנם סעיפים וחוקים רבים שלא נספיק לפרט כאן, כך שליוווי של דמות מקצועית מהתחום בוודאי שתתרום, ובשום אופן לא להשתמש בעו"ד המייצג את שני הצדדים העו"ד צריך להיות לצד האינטרס שלך בלבד. בכלל, נסו שלא להתעקש על חיסכון במקומות שעלולים לעלות מאוחר יותר בקנסות או עלויות בלתי צפויות.
הגדרת התקציב
לפני הכל, יש לשבת לחשוב ולהגדיר את התקציב. כדי להבין כמה כסף עומד לרשותכם, התייעצו עם יועץ משכנתאות, בנק או כל מי שיכול לתת תמונה אובייקטיבית. לאחר שהוגדר התקציב, יש לשמור שלא להתפתות לתשלומים גדולים יותר ממה שהוגדר.
תשלומים
הכינו עצמכם נפשית לכך שכסף רב הולך לצאת בזמן רכישת דירה. חלקו הגדול על הדירה עצמה, אך סכומים משמעותיים יוצאים על תשלומים נלווים שלעיתים כלל לא ידעתם על קיומם. בכל מקרה, אלא אם חסכת סכום עתק בשנים האחרונות, משכנתא כנראה תהיה הדרך לדירה. בתחום זה אין לוותר על סקר שוק מקיף בכל הנוגע לתחום זה דרך בנקים ויועצי משכנתאות מקצועיים. יש לנסות תמיד לקבל את חוות הדעת האובייקטיבית ביותר.
ככל שזה נוגע לביטוח המשכנתא מדובר בהוצאה חשובה והכרחית. כך שמן הסתם אין לוותר על מחקר גם בתחום זה, כולל האותיות הקטנות והמרובות.
כמו כן, זכרו כי הדרך לדירה מרוצפת בהיטלים, מיסי רכישה (במקרה של דירה חדשה), הצמדות, מדדים וכיו"ב. הדרך הנכונה היא הכנה דקדקנית ואורך רוח. העיקר לא להיות מופתעים.
בחירת האיזור
לאחר הגדרת התקציב יש לבחור את איזור חיפוש הדירה. כאן יש הבדל בין רכישה לשם השקעה או מגורים, בכל מקרה צריך להבין מה סדר גודל המחירים באיזור והאם קיימת אפשרות לתשואה. ישנם איזורים יקרים מאד לרכישה למול איזורים שבהם ניתן לרכוש יחסית בזול. באם כוונתך לגור בנכס המיועד, יש לבצע בירור לגבי כל מה שרלוונטי לאיזור מגורים: תשתיות, חינוך, מרכזים מסחריים וכו`. מן הסתם, לזוג צעיר או מבוגר יהיו פרמטרים אחרים לנושא, כך שחשוב להיצמד למה שחשוב לך.
ביקורי בית
מצאתם את הנכס שבו חשקתם, והוא אפילו בתקציב באורח פלא. עכשיו יש לבצע בדק בית איכותי ככל האפשר. את הביקור הראשון יש לבצע באור יום כדי לבחון את כניסת האור, ליקויים, רעשים, אנטנות וכו`. לאחר מכן יש בדוק את הנכס בשעות שונות וימים שונים בשבוע. חשוב להכיר את האיזור היטב כדי לאתר כל מפגע (סובייקטיבי ככל שיהיה) ע"מ לוודא שהנכס קולע לצרכים שלך. יש לוודא כי בעל הדירה הוא באמת בעל הזכויות על הנכס וכי אין חריגות בניה, צווי הריסה או כל הוראה אחרת בנוגע לנכס או בעל הדירה.
דירה מקבלן
במקרה בו מתבצעת רכישת דירה חדשה מקבלן, ישנם לא מעט פרמטרים שיהיה עליכם לבדוק. ראשית כל עליך לוודא באופן ודאי כי
לקבלן יש זכות לבניה על הקרקע (נסח טאבו, יעלה לו 10 ₪ באתר משרד המשפטים) ולוודא שהוא רשום בפנקס הקבלנים. יש לבדוק כי הפרוייקט אינו משועבד, שהוא נטול צווי מניעה או כל הליך משפטי אחר. גם כאן, טוב יהיה להשתמש בשירותיו של עורך דין או מוממחה בתחום, אך גם חיפוש אינטרנטי של פרוייקטים מאותה חברה או תשאול שכנים הגרים בפרוייקט יכול להניב מידע שימושי רב.
זיכרון דברים וחוזה
במקרים רבים ישנו פיתוי לעשות זיכרון דברים ובכך לסגור עיסקה כבר בשטח. זאת עלולה להיות טעות קריטית ולרוב העצה תהיה שלא לעשות זאת. זיכרון דברים הינו מסמך מחייב לכל דבר ועניין וחתימתך עליו עלולה להביא להוצאות לא מתוכננות ואף לעיתים לא הוגנות. אבל, אם כבר מכינים זיכרון דברים, טוב שיעשה בנוכחות עו"ד או שלא לחתום עליו. יש לוודא כי יש בו סעיפים המשחררים אתכם מכל סוג של קנס במקרה בו העיסקה לא יוצאת לפועל ובכל מקרה, שלא יכבול אתכם לעיסקה בשום צורה.
מבחינת ניסוח החוזה, הכללים זהים לכל. כאן שוב נכנס לתמונה העו"ד בשילוב עם ההיגיון הבריא שלך. לא להתפתות לחתום לפני שהבנת בדיוק מה מסתתר מאחורי כל סעיף וסעיף. מומלץ אף לברר ולחקור את זכויותיך כרוכש דירה ע"מ להבין על מה כל צד משלם.
אורך רוח לעומת זיהוי פוטנציאל הוא שם המשחק בנדל"ן. תנו מקום לתחושות הבטן, אך "אל תקפצו למים העמוקים בלי שביררתם שיש מציל בסביבה". ערכו חוזה השומר עליכם והתייעצו רק עם הבקיאים באמת בתחום. אז קדימה, לקנות בית.