
צילום: shutterstock
נכסי נדל"ן יוקרתיים למיניהם הפכו לנפוצים ובולטים ביותר לעין בישראל בשנים האחרונות, במיוחד בתל אביב בה קמים מדי שנה מגדלים חדשים, המשווקים דירות פרמיום לעשירון העליון, וביניהם לא מעט משקיעים המעוניינים יותר מכל בתשואה הגבוהה שיש לנכסים אלה להציע.
פיתוח עתידי צפוי, ביקוש מטפס ועוד גורמים המשפיעים על התשואהאת השאלה בה אנו עוסקים כאן בנוגע לנכסי נדל"ן יוקרתיים ורמת האטרקטיביות שלהם בכל הנוגע להשקעות ניתן לצמצם לכדי מילה אחת מרכזית – תשואה. כל משקיע ויזם, החל ממשקיעים וותיקים ומממולחים ועד לצעירים שזה עתה רק סיימו קורס נדל"ן, יודע כי השורה התחתונה בהשקעות נדל"ן היא תמיד התשואה – כמה מכניס הנכס באופן שוטף ביחס למחיר בו נרכש. גם שווי הנכס המשתנה לאורך השנים משחק תפקיד מכריע ובמובן מסוים גם זוהי דרך למדוד את התשואה.
על מנת להכריע בשאלה האם השקעה ברכישת נכס יוקרתי היא משתלמת או לא, עלינו לבחון את התשואה שצפוי אותו נכס להניב עבורנו.
תשואה זו מושפעת מגורמים רבים ושונים, אשר במקרה של חלקם ניתן לבצע הערכות וחישובים אשר יתנו תמונה מעט בהירה יותר של רמת האטרקטיביות של העסקה. למשל – פיתוח עתידי צפוי של האזור בו נמצא הנכס. אם, לדוגמה, אנו משקיעים במגדל יוקרה חדש אשר הוקם באמצע אזור עני ולא כל כך מפותח, אך אזור זה צפוי לעבור פיתוח והתחדשות מאסיביים בשנים הקרובות, ייתכן כי נוכל למצוא את הנכס עכשיו במחיר טוב יחסית, ולכן התשואה הצפויה בעתיד עשויה להיות גבוהה.
דוגמה נוספת לגורם אשר עשוי להשפיע על התשואה באופן משמעותי היא רמת הביקוש לנכסים מסוג זה באזור. בתל אביב, לדוגמה, קיים בעשורים האחרונים ביקוש גבוה יחסית לנכסי יוקרה, הן לרכישה על ידי משקיעים מקומיים וזרים והן למגורים או להשכרה לטווחים קצרים. ביקוש גבוה זה מעלה את תשואת הנכס והופך את רכישתו לאטרקטיבית ומתבקשת יותר.
כיצד לקבל תמונה כללית מושכלת בנוגע לכדאיות עסקאות בנדל"ן יוקרתי?על מנת לנסות ולקבל תשובה לשאלה – האם עסקאות בנכסי נדל"ן יוקרתיים משתלמות יותר, באופן כללי, מעסקאות בנכסים סטנדרטיים, כדאי להבין כי מדובר בתחום מסועף ומורכב ביותר, בו בדרך כלל לא נמצא תשובות פשוטות וחד משמעיות.
כיצד בכל זאת ניתן לנסות ולגבש תמונה מושכלת בנוגע לכדאיותן הממוצעת של עסקאות נדל"ן? ובכן, במסגרת לימודי שוק ההון, הכוללים גם לימודי נדל"ן מעמיקים, נלמדות שיטות שונות לניתוח שוק הנדל"ן ולבחינה של עסקאות שונות. שיטות אלו כוללות, למשל, התייחסות לפקטורים המשפיעים על התשואה העתידית וניתנים למדידה וחיזוי, לפחות ברמה מסוימת.
מעבר ללימוד מעמיק
בקורס נדל"ן זה או אחר, ניתן לנסות ולגבש אינטואיציה כללית בנוגע לשאלה זו. כעיקרון, אין סיבה מהותית לכך שעסקה בנכס נדל"ן יוקרתי תהיה משתלמת יותר מעסקת נדל"ן רגילה. אולי במקומות מסוימים זהו אכן המצב, אך באופן עקרוני אין סיבה כי דירת יוקרה במרכז תל אביב תניב תשואה גבוהה יותר מדירה "רגילה" בבאר שבע או בקריית שמונה. אסור להתבלבל – גם אם נכס מסוים שווה פי כמה וכמה יותר מנכס אחר, זה לא אומר שום דבר לגבי התשואה שהוא יניב. אנחנו יכולים להחזיק בדירה שעולה חמישה מיליון דולר ולקבל עלייה תשואה נמוכה יותר מאשר על דירה ששווה חצי מיליון שקל.
עם זאת, בשווקים מסוימים ובתקופות מסוימות נכסי נדל"ן יוקרתיים אכן זוכים לביקוש גבוה במיוחד, ולכן גם התשואות טובות ומשתלמות. תל אביב בעשור וחצי האחרונים עשויה להיות דוגמה טובה לכך. אך עבור מרבית המשקיעים מדובר בסוג של מלכוד – מכיוון שמדובר בנכסים יקרים מטבעם, גם אם הם אטרקטיביים ומניבים תשואות גבוהות יחסית, רכישתם כרוכה בהוצאה גבוהה מאוד, ולכן אלו הן עסקאות בהן מעורבים לרוב גורמים בעלי ממון רב. עבור משקיע הנדל"ן הממוצע, רכישת נכס יוקרה היא משימה מאתגרת במיוחד מבחינה פיננסית, עם או בלי ציפייה לתשואה עתידית גבוהה.